Öko-Institut und Zukunft KlimaSozial: Wärmewende im Mietwohnbereich sozial gerecht gestalten
Mit der GEG-Novelle bleiben zentrale Herausforderungen im Gebäudesektor ungelöst, von der Emissionsreduktion bis zu sozialen Fragen. Eine neue Analyse zeigt Reformoptionen für eine gerechte und klimafreundliche Wärmewende im Mietwohnbereich.
17.07.2026 – Die Novellierung des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) oder kurz Heizungsgesetz genannt bleibt in der Kritik und lässt viele Probleme ungelöst. Die Auswirkungen speziell auf den Mietwohnbereich haben Forschende von Öko-Institut und Zukunft KlimaSozial in einer Studie unter die Lupe genommen.
„Obwohl mehr als die Hälfte der Bevölkerung zur Miete wohnt, haben Mietende kaum Einflussmöglichkeiten bei der Wahl der Heizungsart. Dabei ist die relative Heizkostenbelastung bei einkommensschwächeren Haushalten bereits heute mehr als dreimal so hoch wie bei einkommensstarken Haushalten“, sagt Astrid Schaffert, Referentin bei Zukunft KlimaSozial und eine der Leitautorinnen der Analyse von Öko-Institut und Zukunft KlimaSozial.
Sie plädiert für einen Instrumentenmix, der Klimaschutz-Investitionen vorantreibt, ohne Mietende finanziell zu überfordern. „Während Vermietende über Investitionen entscheiden, tragen Mietende die laufenden Energiekosten, was die Anreize für energetische Sanierungen für Vermietende schwächt. Bisherige Instrumente wie die Modernisierungsumlage oder die CO₂-Kostenaufteilung greifen nur teilweise, um Investitionen konsequent mit sozialverträglichen Wohnkosten zu verbinden.“
Vier Bausteine für den Gebäudesektor
In ihrer Analyse schlagen Öko-Institut und Zukunft KlimaSozial deshalb vier Maßnahmen-Bausteine vor, die (1) die Höhe der Kaltmiete beeinflussen, (2) die Wärmekosten in den Vordergrund stellen, (3) den sozialen Wohnungsbau stärken und (4) Quartiersansätze in Städten und in ländlichen Gebieten in den Fokus rücken.
„Eine erfolgreiche Wärmewende wird nicht nur daran gemessen, wie viele Heizungen ausgetauscht oder Gebäude saniert werden, sondern daran, ob klimafreundliches Wohnen für alle bezahlbar bleibt. Die vier Bausteine zeigen: Klimaschutz und bezahlbares Wohnen sind kein Widerspruch, sondern müssen gemeinsam gestaltet werden. Die Wärmewende darf nicht weiter aufgeschoben werden. Wer heute nicht investiert, riskiert morgen höhere Kosten für Haushalte, Vermietende und den Staat“, sagt Katja Schumacher, Projektleiterin am Öko-Institut.
Mit einer Kombination aus verschiedenen Maßnahmen könnte die klimafreundliche Transformation des Gebäudesektors wieder an Fahrt aufnehmen, so die Forschenden: Investitionen sollten erleichtert, Fehlanreize des fossilen Status-quo abgebaut und Vermietende bei der energetischen Sanierung durch sozial differenzierte Förderungen sowie zielgerichtete Beratungs- und Informationsangebote unterstützt werden. Dabei gelte es, Mietende von Anfang an mitzudenken und gezielt den Gebäudebestand zu adressieren, in dem Haushalte mit geringem Einkommen wohnen. Denn im untersten Einkommensdrittel sind viele Haushalte durch Wohnkosten extrem überlastet.
Die Analyse will deutlich machen, dass eine sozial gerechte und klimafreundliche Wärmewende hin zu mehr Wohnkomfort für alle gelingt, wenn Verantwortung, Bezahlbarkeit und ambitioniertes Handeln zusammengedacht werden.
Studie „Bausteine für eine soziale Wärmewende im Mietwohnbereich"
Policy Brief „Bausteine für eine soziale Wärmewende im Mietwohnbereich”
Rechtsgutachten zum neuen Heizungsgesetz: Mieter müssen höhere Kosten fossiler Heizungen nicht akzeptieren
Zu diesem Schluss kommt indes ein neues Rechtsgutachten im Auftrag des Umweltinstitut München und von Protect the Planet.Das Gutachten der auf Umwelt- und Energierecht spezialisierten Kanzlei Günther in Hamburg untersucht die mietrechtlichen Folgen des geplanten Gebäudemodernisierungsgesetzes. Es kommt zu dem Ergebnis, dass sowohl die Umlage höherer Betriebskosten als auch die Umlage von Investitionskosten für neue fossile Heizungen rechtlich angreifbar sein können. In beiden Fällen kann nach Einschätzung der Gutachter eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes erforderlich werden.
Betriebskosten müssen wirtschaftlich sein
Nach dem mietrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot dürfen Vermieter ihren Mietern keine unnötig hohen Betriebskosten auferlegen. Entstehen durch eine neu eingebaute fossile Heizung dauerhaft höhere Heizkosten, verstößt deren Umlage dem Gutachten zufolge gegen dieses Gebot. Maßgeblich sind dabei zunächst die Verbrauchskosten. Ob Vermieter einwenden können, eine Wärmepumpe wäre in der Anschaffung teurer gewesen, hält das Gutachten für zweifelhaft. Hängt die Entscheidung eines Gerichts davon ab, ob der Einbau der fossilen Heizung rechtmäßig war, müsste das Gericht nach Artikel 100 Grundgesetz das Bundesverfassungsgericht anrufen. Dieses hätte dann zu prüfen, ob das Gebäudemodernisierungsgesetz verfassungsgemäß ist.
Modernisierungsumlage angreifbar
Nach geltendem Recht dürfen Vermieter die Kosten einer neuen Heizung nur dann auf die Miete umlegen, wenn sie Energie einspart. Das ist bei einer neuen Gasheizung nicht zwingend der Fall. Das Gebäudemodernisierungsgesetz würde eine solche Umlage zwar wieder ermöglichen. Nach Einschätzung des Gutachtens können Mieter dagegen jedoch klagen, weil die Umlage auf einem möglicherweise verfassungswidrigen Gesetz beruht. Auch in diesem Fall müsste das Bundesverfassungsgericht über die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes entscheiden.
Das Gutachten zeigt einen Weg auf, wie betroffene Mieter mit überschaubarem Aufwand durch einfache Klage vor einem Amtsgericht entweder direkt die erhöhten Kosten beklagen können oder sogar das vermutlich verfassungswidrige Gebäudemodernisierungsgesetz zu Fall bringen können. Der Leitautor des Gutachtens, Rechtsanwalt Johannes Franke dazu: „Sobald ein Vermieter sich für den Einbau einer neuen fossilen Heizung entscheidet, trägt er das Risiko, die Anschaffungskosten und einen Großteil der Betriebskosten nicht umlegen zu können.“
„Das Gebäude-Modernisierungsgesetz sorgt nicht für Freiheit im Heizungskeller, sondern vor allem für Unsicherheit, vor allem bei Vermietern. Wir empfehlen, diese Unsicherheit zu umschiffen, indem nur noch Heizungen auf Basis von vollständig Erneuerbaren Energien eingebaut werden. Diese sind nicht nur langfristig günstiger für alle Beteiligten, sondern auch rechtssicher einzubauen und beliebig lange einsetzbar“, sagt Leonard Burtscher, Referent für Energie- und Klimapolitik am Umweltinstitut München.
Markus Raschke, Geschäftsführer von Protect the Planet, kommentiert: „Das Gebäudemodernisierungsgesetz wird von zahlreichen Rechtsgutachten als verfassungswidrig eingestuft und steht auf äußerst wackeligen Füßen. Betroffene Mietparteien können eine gerichtliche Überprüfung anstoßen und Zivilgerichte zu der Auffassung kommen, dass der Einbau einer fossilen Heizung gegen das Mietrecht verstößt. Daher wäre dringend notwendig, das Gebäudemodernisierungsgesetz vom Bundesverfassungsgericht auf seine Verfassungsmäßigkeit prüfen zu lassen.“ na
Das Kurzgutachten auf der Website des Umweltinstituts
