Klimaziele im Gebäudesektor: Teilwarmmieten für die Wärmewende?

20.01.2023 – Den Gebäudesektor hat die Energiekrise schwer getroffen. Zu wenig energetisch sanierte Gebäude, zu viele Gas- und Ölheizungen und damit explodierende Heizkosten. Die Klimaziele werden in diesem Sektor jährlich verfehlt. Im Auftrag des Bundeswirtschaftsministeriums hat das Öko-Institut nun in einer Studie die Einführung eines Teilwarmmietenmodells geprüft und kommt zum Ergebnis, dass ein solches Modell der Transformation des Gebäudesektors grundsätzlich Vorschub leisten könnte – allerdings auch einen enormen organisatorischen Aufwand und dadurch weitere Kosten verursacht.

Für eine Umsetzung in geltendes Recht bedarf es neben der Entscheidung der Bundesregierung einer weiteren Konkretisierung des Modells in seinen tatsächlichen und rechtlichen Einzelheiten, so die Studienautoren.

Schwedens Warmmieten-Modell

Ein Blick auf Schweden zeigt, wie es in der Praxis laufen kann. Im schwedischen Modell sind Vermieter für die Wärmeversorgung ihrer Mietwohnungen zuständig. Der Vermieter garantiert darin eine fixe Warmmiete, der Mieter im Gegenzug eine festgelegte Raumtemperatur in der Wohnung. Diese wird während der Heizperiode automatisch protokolliert. Überschreitet der Mieter die Temperatur, muss er nachzahlen, wer dagegen weniger als vereinbart verbraucht, zahlt auch weniger. Vermieter könnten profitieren, wenn sie in klimaschonende Wärmeanlagen bzw. Wärmedämmung investieren, so die Idee.

Kosten-Nutzen-Abwägung

Die neue Studie des Öko-Instituts skizziert Grundzüge für ein Teilwarmmietenmodell in Deutschland und wägt umsetzungsrelevante und rechtliche Auswirkungen ab. Wie im schwedischen Modell müssten Vermieter die Heizkosten im Gebäude tragen. Mieter zahlen einen festen Grundbetrag für Heizkosten und erhalten Transferzahlungen bei energiesparendem Heizverhalten. Bei energetischen Sanierungen profitieren Gebäudeeigentümer direkt von den sinkenden Energiekosten.

Sanierungsförderung bleibt wichtigster Faktor

Da gleichzeitig die Modernisierungsumlage in diesem Modell aufgehen soll, ist die Inanspruchnahme von öffentlicher Förderung für die energetische Sanierung eine zentrale Voraussetzung für den Erfolg. Nur dann könnten Sanierungen schneller wirtschaftlich werden und sich über Einsparungen bei den Energiekosten refinanzieren, so die Experten des Öko-Instituts.

Das Teilwarmmietenmodell im Detail

Laut dem in der Studie untersuchten Modell tragen Vermietende alle anfallenden Energiekosten in ganzer Höhe, unabhängig von jährlichen Schwankungen durch Energiepreise oder vom tatsächlichen Energieverbrauch. Mietende zahlen pro Monat und Quadratmeter einen Grundheizkosten-Betrag, der sich aus dem durchschnittlichen Energieverbrauch des Gebäudes in den vorherigen Jahren errechnet. Parallel wird weiter der jeweilige Verbrauch der Mietenden erfasst und ein Ausgleich über Transferzahlungen zwischen den Mietenden erzielt, so dass energiesparendes Heizen weiterhin honoriert wird. Der Zahlungstransfer zwischen den Mietenden wird durch Vermietende oder die Hausverwaltung organisiert.

Nach einer energetischen Sanierung entfällt die heute geltende Modernisierungsumlage. Stattdessen entrichten Mietende weiterhin die Grundheizkosten in gleichbleibender Höhe. Da durch die Sanierung weniger Energiekosten fällig werden, kommt den Vermietenden die Differenz vollständig und direkt zugute. „In einer solchen Konstellation entstehen auf beiden Seiten Anreize zum Energiesparen“, sagt Sibylle Braungardt, Senior Researcher und Projektleiterin am Öko-Institut. „Mietende sparen Energie und Kosten durch eine Anpassung des eigenen Heizverhaltens, Vermietende durch die energetische Sanierung des Gebäudes.“

Umsetzung technisch und rechtlich machbar

Das vorgeschlagene Teilwarmmietenmodell lasse sich technisch ohne zusätzlichen Aufwand umsetzen, schreiben die Studienautoren, da die notwendige Messtechnik bereits im Rahmen der Verordnung über Heizkostenabrechnung für alle Gebäude mit mehr als zwei Wohneinheiten vorgeschrieben sei.

Auch rechtlich wäre das Modell grundsätzlich umsetzbar, heißt es in der Studie. Sowohl die EU-Energieeffizienzrichtlinie als auch das deutsche Verfassungsrecht stünden einer rechtskonformen Umsetzung nicht im Wege. Voraussetzung wäre allerdings, so die Experten, dass eine formell-gesetzliche Grundlage geschaffen und die Heizkostenverordnung angepasst wird. Darüber hinaus müssten mietrechtliche Vorgaben in Bürgerlichem Gesetzbuch und Betriebskostenverordnung angepasst werden.

Organisatorischer Mehraufwand zu hoch

Die Studienautoren weisen darauf hin, dass die Einführung einer Teilwarmmiete mit einem erheblichen administrativen Aufwand verbunden wäre. So müssten beispielsweise alle bestehenden und neuen Mietverhältnisse angepasst werden, um die Grundheizkosten festzulegen. „Dieser zum Teil erhebliche Aufwand lässt zu Recht die Frage aufkommen, ob mehr Klimaschutz im Gebäudebereich auch mit weniger aufwändigen Anpassungen erzielt werden kann“, so Braungardts Fazit. „Das kann etwa durch eine Umgestaltung der Förderung sowie die Absenkung der Modernisierungsumlage erreicht werden.“ In ihrem Blog erläutert sie Vor- und Nachteile des Modells. na